El gobierno ultima la redacción final del Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, la reforma de la Ley Hipotecaria.
El objeto de la ley es la incorporación al ordenamiento jurídico español de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Parlamento (UE) nº 1093/2010.
La mencionada Directiva establecía en su artículo 42 que la misma sería de aplicación a partir del 21 de marzo de 2016, fecha en la cual todos los Estados miembros debían aplicar las medidas dispuestas en la misma. Sin embargo, el ejecutivo español lleva un retraso de más de 18 meses en su transposición.
La nueva normativa tiene como finalidad mejorar la transparencia bancaria y aumentar la protección de los consumidores. Sin embargo, cierto sector de la doctrina discrepa de la anterior conclusión, ya que entienden que la reforma realmente está protegiendo a las entidades bancarias, como expondremos a continuación.
Entre las novedades más significativas que prevé el Anteproyecto de Ley se encuentran las siguientes:
- Se refuerza la fase pre-contractual. El prestatario podrá acudir al Notario para obtener asesoramiento con carácter previo a la elevación a público de la escritura de préstamo hipotecario. En esta visita, el Notario verificará que se haya entregado la documentación informativa establecida en la legislación que se pretende reformar.
De este modo, se comprobará que el prestamista haya entregado la (i) Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante, (ii) la Ficha de Advertencias Normalizadas (FiAE), la cual informará sobre las cláusulas más relevantes, (iii) copia del proyecto del contrato, y (iv) la advertencia al prestatario de la posibilidad de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del Notario designado.
En relación con el clausulado se prevé, en la Disposición Final segunda, la obligación de remitir al Registro de Condiciones Generales las sentencias firmes por las que se declare la nulidad, cesión o retracción en la utilizaciónde condiciones generales abusivas. Este Registro deberá ser consultado por el Notario con carácter previo a extender el Acta Notarial para comprobarque no se incluye ninguna de estas cláusulas en el contrato de préstamo hipotecario.
No obstante, es previsible que mientras se tramiten los procedimientos judiciales para reclamar la abusividad de las cláusulas incorporadas al contrato de préstamo hipotecario, éstas continuarán incorporándose a los contratos y las entidades bancarias alargando los procedimientos para demorar la firmeza de las mismas y la consiguiente inscripción en el Registro.Una vez comprobado lo anterior, el Notario extenderá Acta, que se incorporará a la escritura pública de préstamo hipotecario. Se presumirá que el principio de transparencia se ha cumplido cuando se levante esta Acta, salvo prueba en contrario.
Precisamente esto último es considerado por algunos grupos de consumidores como una protección a las entidades bancarias, ya que al extenderse el Acta Notarial se entenderá que se han cumplido todos los requisitos de transparencia legalmente establecidos, y en el caso de reclamación judicial, el consumidor tendrá la carga de probar que la información facilitada era incorrecta o deficiente, cuando hasta la fecha son las entidades bancarias las que deben acreditar que la información facilitada era suficiente.
- Se prohíben las ventas vinculadas y combinadas, salvo aquellas autorizadas por la autoridad competente en las que deberá informarse expresamente: (i) que se está contratando un producto vinculado, (ii) el beneficio que supone su contratación, (iii) el coste total del producto que se vincula, (iv) los efectos en caso de cancelación tanto del préstamo como del producto vinculado y (v) las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado. Esto último resultará esencial para conocer el verdadero coste del producto vinculado.
- Se reduce el coste de la amortización de capital, tanto en los préstamos referenciados a un tipo variable como en los referenciados a un tipo fijo.
En el supuesto de los contratos referenciados a un tipo variable, si el reembolso o amortización se produjera durante los primeros tres años de vigencia del préstamo, se podrá establecer una comisión de hasta el 0,50% del capital reembolsado anticipadamente. De producirse este reembolso o amortización entre los tres y cinco primeros años de vigencia la comisión tendrá un límite de 0,25% del capital reembolsado anticipadamente.
En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo los porcentajes rondarán entre el 3% y el 4%.
- En cuanto al vencimiento anticipado se establecen los requisitos que deben cumplirse para que la entidad bancaria pueda dar por resuelto el contrato anticipadamente y pueda reclamar el total del importe del préstamo pendiente. Los requisitos serían:
- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de sus cuotas de amortización.
- Que las cuotas de amortización vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al entre el 2% y el 4% del principal en función de la duración del préstamo y el momento del incumplimiento o se hayan acumulado 9 ó 12 meses impagados lo que también dependerá de las variables anteriormente mencionadas.
- Que el prestamista le haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos 15 días para su cumplimiento.
- Limitación al interés de demora. Se establece el límite de interés de demora al triple del interés legal del dinero, límite que ya había sido reiteradamente establecido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Las anteriores son las modificaciones más relevantes que prevé la reforma de la Ley Hipotecaria, cuyas disposiciones serán también aplicables a los supuestos de subrogación del deudor y novación modificativa del contrato de préstamo.
Del mismo modo, lo dispuesto en esta legislación en relación con el vencimiento anticipado de los contrato será de aplicación desde la entrada en vigor de esta norma, aunque los contratos se hubieran celebrado con anterioridad y contuvieran disposición al respecto.
En definitiva, el Anteproyecto de la Ley además de transponer la Directiva Europea, regula ciertas materias sobre las que existía jurisprudencia consolidada – compras vinculadas de productos como seguros, el vencimiento anticipado o el límite de los intereses moratorios-, por lo que esta legislación no resulta novedosa. Además, pese a que la legislación pretende garantizar los derechos de los consumidores, las entidades bancarias resultan muy beneficiadas, puesto que el Acta Notarial presume la transparencia y el cumplimiento de la normativa por parte de estas entidades. En todo caso, deberemos estar atentos a la tramitación parlamentaria del Anteproyecto de Ley,
ya que es posible que la norma sufra modificaciones.
Por último, habría sido una buena ocasión para que el legislador aclarara a quien corresponde el pago de los gastos de constitución del préstamo hipotecario, a la vista de los recientes pronunciamientos judiciales sobre la materia, sin embargo la ley elude tratar este asunto y serán los tribunales los que continúen resolviendo a este respecto.
Alicia Almirón García
Asociada de Cremades & Calvo-Sotelo
