El pasado 1 de febrero de 2022 fue aprobada por el Consejo de Ministros la Ley estatal por el derecho a la Vivienda.
Entre los objetivos perseguidos por la citada Ley se cita en su Exposición de Motivos: “Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles”, todo ello al amparo del derecho constitucional al disfrute de una vivienda digna y adecuada contenido en el artículo 47 de la Constitución Española.
Siendo loable abogar por la defensa del referido derecho constitucional, digno -sin duda- de especial protección, es preciso analizar si las medidas contenidas en el texto de la ley se encaminan a la consecución del pretendido objetivo o si, por el contrario, la injerencia en la propiedad privada y en la libertad de empresa perjudicará a la larga el interés de aquellos a quienes, según la ley, se pretende proteger.
Veamos, en primer lugar, los aspectos más destacados que introduce la nueva ley, comenzando con el concepto de zona tensionada o zona de mercando tensionado, respecto de la cual se adoptan algunas de las medidas establecidas en la ley:
ZONAS TENSIONADAS
Se considera zona de mercado tensionado aquella en la que los gastos medios de la vivienda (hipoteca, alquiler, gastos y suministros básicos) supongan más del 30% de los ingresos medios de los hogares o donde los precios de compra o alquiler hayan subido más de 5 puntos por encima del IPC autonómico en los últimos cinco años.
Serán las Comunidades Autónomas las que podrán solicitar del Gobierno la declaración de zona de mercado tensionado, con las consecuencias que ello conlleva.
LIMITACIÓN DE LAS RENTAS
En estas zonas de mercado tensionado podrán los arrendatarios acogerse a una prórroga extraordinaria anual del contrato de hasta 3 años, aplicándose los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Además, la renta pactada al inicio del nuevo contrato en las viviendas ubicadas en dichas zonas únicamente podrá incrementarse más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo de un 10% sobre la última renta vigente en los últimos 5 años siempre que se den supuestos de mejora, rehabilitación o en contratos de larga duración de más de 10 años.
Medidas que suponen una congelación del precio del arrendamiento para los pequeños propietarios.
En el caso de los arrendamientos de viviendas incluidas en dichas zonas cuyo arrendador sea un gran tenedor (con más de 10 viviendas en propiedad) la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Se prevé para la aplicación de estas medidas una vacatio legis de 18 meses desde la entrada en vigor de la ley, una vez se apruebe el referido sistema de índices de precios de referencia.
PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDA
Se contempla la reserva del 30% del suelo urbanizado para vivienda protegida, debiendo determinarse la compensación procedente a los promotores por parte del Ayuntamiento correspondiente.
VIVIENDAS VACÍAS
Considerando viviendas vacías aquellos inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados sin causa justificada con carácter permanente (por un plazo superior a 2 años y que pertenezcan a propietarios con 4 o más inmuebles de uso residencial), los Ayuntamientos podrán imponer recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de hasta un 100% de la cuota líquida del impuesto.
Recargo que podrá ser de hasta un 150% en caso de inmuebles pertenecientes a propietarios de 2 o más viviendas desocupadas en el mismo término municipal.
BONO JOVEN
Consiste en una ayuda de 250€ mensuales que pueden solicitar los jóvenes de entre 18 y 35 años cuyos ingresos no superen 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Se concede por un plazo de dos años y su objetivo es facilitar la emancipación.
INCENTIVOS FISCALES
Con el pretendido fin de estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, la ley prevé una serie de incentivos fiscales para los pequeños propietarios en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Se trata de reducciones en el rendimiento neto del alquiler (que es la diferencia entre ingresos obtenidos del alquiler y gastos deducibles por el arrendador).
Hasta ahora, todo propietario de un inmueble que constituía sobre el mismo un arrendamiento de vivienda tenía derecho a aplicarse una reducción del 60% del rendimiento neto.
La nueva Ley de vivienda modifica ese porcentaje de reducción, no siempre, como veremos, beneficiando al arrendador.
Así pues, se prevé que el rendimiento neto positivo se reduzca:
- En un 90%, si se rebaja la renta inicial en más de un 5% en vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado.
- En un 70% si se alquila por primera vez vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado a jóvenes de entre 18 y 35 años o bien se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
- En un 60% si se hubiera rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.
- En un 50% en cualquier otro caso.
Por tanto, los nuevos contratos ven mermada la reducción al 50% -frente al 60% aplicado hasta el momento- salvo que se den las circunstancias anteriormente relacionadas.
Debe igualmente advertirse que ese incentivo fiscal de hasta un 90% al pequeño propietario contrasta con la “penalización” impuesta por la Ley de Presupuestos Generales del Estado (LPGE 2022) a las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAV), que ven reducida en más de la mitad la bonificación en cuota en el Impuesto de Sociedades (de un 85% a un 40%) para las rentas derivadas del alquiler de viviendas.
No debe pasar desapercibido que el principal atractivo del régimen de las EDAV se basaba, precisamente, en esa bonificación del 85%, con la que se pretendía incentivar a los grandes tenedores de inmuebles urbanos a destinar los mismos al arrendamiento de vivienda a precios competitivos.
Tampoco debe obviarse la reciente tendencia en el sector inmobiliario del “build to rent”, construir para arrendar, a la que los inversores se han ido adscribiendo por cuestiones de rentabilidad.
De todo lo expuesto puede concluirse:
1º.- Parece evidente que la consecuencia de que los inversores no obtengan los retornos esperados por sus inversiones por razón del incremento impositivo desembocará, por un lado, en un aumento del precio de los alquileres (para compensar la rentabilidad esperada) y por otro, probablemente, producirá un efecto disuasorio para potenciales inversores, lo cual se traducirá en una menor oferta en el mercado del arrendamiento de vivienda.
2º.- Igualmente, las limitaciones en la renta en las zonas tensionadas provocarán una disminución en la oferta del arrendamiento en dichas áreas, además de poder dar lugar a ciertas argucias legales como trasladar al arrendatario los gastos asociados a la propiedad de la vivienda, como puede ser el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
En definitiva, la nueva Ley de vivienda dificultará el acceso al alquiler en las zonas tensionadas ante una previsible reducción de la oferta en dichas zonas y originará un aumento del precio de los alquileres fuera de tales áreas. Por todo ello, resulta cuestionable que con la nueva regulación se consigan alcanzar los objetivos que la Exposición de Motivos de la nueva Ley enumera.
Myriam Salazar Muñoz, asociada de Cremades & Calvo-Sotelo
